关键字房产经济泡沫风险防范手段
1 引言
房产业是国民经济的支柱性产业，它不止是国家资金积累的要紧来源，而且它的进步可以带动其他有关产业的进步，但同时也是最易致使泡沫的行业之一。 近年来，国内房产业飞速发展，房产市场持续升温，一些城市房价迅速上涨，对于中国房产市场是不是存在泡沫有较多争论，那样，什么是房产泡沫？它是怎么样形成的？大家应如何健全政府的各项规范及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房产行业维持健康的进步呢？下面就对这类问题进行剖析和分析。
2 房产泡沫的实质
经济学上对泡沫的概念，常见被同意的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的看法，他觉得泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使大家产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这类人一般是以交易资产牟利的投机者，而对资产的用法及其盈利能力并不有兴趣。伴随价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的狂跌，最后以金融危机告终。"
依据他的看法，房产泡沫可理解为房产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使大家产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者||伴随价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此致使房产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的狂跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
3 房产泡沫的害处
3．1 导致经济结构和社会结构的失衡
房产泡沫的存在乎味着投资于房产有更高的ROI。在泡沫经济期间，很多的资金向房产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额收益很多源自土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，导致企业素质的常见降低。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接筹资方法来扩大其设施投资。
1987年将来，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益筹资和投机土地的集资方法上。很多的资金向房产业流动，意味着生产性企业缺少足够的资金，或者说很难用正常的本钱获得生产所需要的资金。
一方面，地价上涨致使投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的成本高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步导致了公共投入的相对缩减，形成经济进步的瓶颈；其次，因为城市地价持续高涨，土地作为大家心目中最安全、收益率最高的资产被很多保有，致使本来就稀有的土地很多闲置或者低度用，土地投机的倾向日益凸现。同时，因为房产价格的上涨，房产持有者与非房产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距愈加大，招致社会分配新的不公，紧急挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3．2 致使金融危机
房产业与银行的关系密切主如果由房产业投入大、价值高的特征决定的。有资料表明，现在房产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司总是要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。除此之外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房产项目中源于银行的资金高达61%。因此一旦房产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。需要注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来讲特别要紧。一般生产性企业的破产只不过事关自己和股东，对其他主体的影响较小。而银行的破产不止是这家银行自己的事情，而且总是会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3．3 导致生产和消费危机
房产泡沫的破灭总是随着着经济萧条，股价下跌，企业财务营运渐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的很多可转换公司债权在长期内不可以转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；除此之外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫供应土地及股票的销售损失。企业收益的降低又致使投资不足，既减少了研究开发投资水平，又降低了企业在设施上的投资。生产的不景气又致使雇佣环境的恶化和居民实质收入的降低。企业破产意味着很多的失业职员，即便没破产的企业，因为收益的降低也要不断裁减职员。除此之外，地价的下跌还致使居民个人所保有些土地资产贬值。因为经济不景气和个人收入水平的降低，居民对将来怀有不同程度的忧心，因此会降低当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
3．4 引发政治和社会危机
伴随房产泡沫破裂和经济危机的发生，很多的工厂破产，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房产泡沫破灭将来，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年首季犯罪率比1997年更增加了53%，因为大家对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机渐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
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