关键字房产 市场主体信用剖析
房产业作为国民经济的支柱产业，在国内经济建设中发挥着举足轻重有哪些用途。因为房产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺失，影响了工程竣工验收、按期出货用、顺利办理产权，损害了购房业主的合法权益，给房产开发监管部门———政府职能部门带来非常大的工作量和工作困难程度，给政府监管提出非常高的需要。伴随社会主义市场经济体制的日益健全，需要政府致力于打造公平的市场角逐环境，因此，加大政府监管、打造和健全信用规范至关要紧。
1房产开发中市场主体信用缺失的主要表现
为了加大对城市房产的管理，政府职能部门在建设项现在期阶段推行行政许可，并负有后续监管的责任。因为行政机关推行行政许可是打造在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上，因此，不再对有关数据进行计算，如规划主管部门核发《工程规划许可证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，致使机会主义者有空可钻，提供不真实数据。而且，行政机关存在重审批、轻管理的现象，致使建设、施工单位有机会随便变更规划指标。现在，国内房产开发中各市场主体信用缺失，主要体目前：
（1）违法建设。体目前不按项目基本建设程序办理有关的行政许可手续，前期手续不齐全，产生工程水平安全隐患。
（2）前期阶段。体目前有的建设单位虚报建筑面积，施工图实质的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审察的图纸，导致两套不同图纸而超建的现象；绿地率达不到规划需要。
（3）推行阶段。体目前有的建设、施工单位在推行项目过程中有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线地方、加层建设，致使实质建筑面积超越《工程规划许可证》核准的面积。
（4）竣工阶段。体目前有的建设单位携款逃跑、下落不明，建设项目没办法按正常程序办理验收手续，致使购房人没办法办理产权证，有的还给物业管理带来“后遗症”。
2信用缺失缘由的经济学剖析
从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不完善、人的机会主义倾向和有限理性有关。
（1）从规范经济学的角度剖析信用缺失是什么原因。从规范经济学角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。根据威廉姆逊的概念，机会主义倾向指大家借用不正当的方法谋取自己利益的行为倾向。现在，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。
房产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多，因为管理部门之间缺少有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象，致使管理手段得不到有效落实、管理规范不完善，出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即便被查实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起不到强有力的威慑用途。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能获得额外的经济效益，说明大家现在的规范安排有益于不诚信的行为。
依据规范经济学理论，尽管房产开发主体的机会主义行为不可能完全根除，但可以通过规范建设，依赖内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行承诺的可能性。
（2）从信息经济学的角度剖析信用缺失是什么原因。从信息经济学的角度来看，信息不对称是房产开发中市场主体失信的根源。信息不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。
在前期报批阶段，非对称信息将致使市场主体的逆向选择。比如在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位了解审批部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方面是什么原因。一是房产开发周期长，同一单位或许会有多个项目交叉运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批；二是房产开发企业数目多，有的是专门为项目开发而成立的项目公司，行政管理部门非常难判断A企业的失信行为是不是应记到B公司头上；三是有的建设审批权下放，市、区两级审批机构很难了解某市场主体过去是不是存在失信行为。
在建设阶段，非对称信息将致使市场主体的道德风险行为，即管理部门很难监督市场主体的行动而致使的风险。管理部门管理的目的侧重于全局性，重在培育诚信市场，对具体项目的管理大多采取抽查的方法或对违规行为的处罚。市场主体可能借助这个管理漏洞，随便变更规划指标，给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症，紧急损害了购房业主的合法权益。
尽管市场主体存在机会主义倾向，可能产生失信行为，但市场主体选择诚信还是失信，是个博弈的过程。假如其失信的短期利益所得大于长期利益损失，他会选择失信。现在对市场主体失信行为的处罚机制促进市场主体选择失信。比如超面积建设，以厦门为例，超建1m2，规划管理部门依据规划法律规章对违法建设单位进行处罚，处罚标准按违法建设部分土建工程造价的60%即180元/ m2；土地部门需要建设单位补交超建部分的土地成本，房产价格在5 000元/ m2左右，收入与成本相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的功用太大了。
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